Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)

Toelichting afwijkingen groter dan € 200.000

KOSTEN

Verwervingen
Wij hebben in 2018 voor € 1,95 miljoen meer bouwgrond verworven dan begroot. Voor een deel
komt dit doordat we een administratieve correctie hebben verwerkt i.v.m. het uittreden van de provincie uit het publiek-privaatrechtelijk samenwerkingsverband (PPS) Kanaalzone Pilot Zuid (Schatkamer) eind 2018. Deze correctie is voor de gemeente budgetneutraal. Door het uittreden is het aandeel van de provincie overgeheveld aan de woningcorporaties de Goede Woning en Ons Huis enerzijds en aan de gemeente anderzijds. Voor de gemeente betekende dit een verhoging van de verwervingen met € 2,08 miljoen. In Zuidbroek zijn de aankopen € 0,32 miljoen lager geweest i.v.m. een lagere afzet door een particuliere ontwikkelaar.

Woonrijp maken
De kosten voor woonrijp maken waren € 6,82 miljoen lager. Dit zijn de belangrijkste oorzaken daarvan:

• De uitgaven die we in 2018 hadden geraamd voor Anklaar (€ 2,27 miljoen) vinden plaats na de bouw van het nieuwe winkelcentrum.
• Doordat we grond in de Voorwaarts niet volgens verwachting in 2018 aan Hornbach konden leveren, hebben we de hiermee gemoeide kosten voor woonrijp maken van € 0,93 nog niet hoeven uit te geven.
• Voor Kanaalzone Pilot Zuid (Schatkamer) hadden we verwacht dat we de kade zouden gaan opknappen, maar omdat de bouw is vertraagd schuift dit budget van € 0,92 door naar 2019.
• De uitbreiding van het winkelcentrum de Eglantier is nog niet zo ver gevorderd, dat we al konden beginnen met het woonrijp maken. We hadden hiervoor voor 2018 € 0,54 miljoen begroot.
• Voor een aantal andere projecten hebben we in totaal € 2,15 miljoen minder uitgegeven, voor bedragen van € 0,40 miljoen en lager. De grootste zijn Haven Centrum (€ 0,44 miljoen), Zuidbroek (€ 0,39 miljoen), PWA zone (€ 0,34 miljoen) en Zonnehoeve (€ 0,26 miljoen). De redenen hiervoor zijn divers: vertraging of uitstel van verkopen of doorschuiven van uitgaven naar latere jaren.

Rentelasten
Voor de begroting zijn we uit gegaan van 2,1% rente voor de in exploitatie genomen gronden en 2% voor de strategische gronden (materiële vaste activa). Door de regelgeving vanuit de commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) moeten we jaarlijks het rentepercentage herrekenen o.b.v. de werkelijke rente op de leningportefeuille in het boekjaar. Hierdoor is de rente verlaagd naar 1,8%, resp. 1,5%. Door deze lagere rentepercentages zijn de rentelasten € 0,97 miljoen lager.

Apparaatskosten
Voor apparaatskosten hebben we € 0,79 miljoen minder uitgegeven. Bij bijna alle projecten bleven deze kosten onder de begroting en hebben een afwijking kleiner dan € 0,20 miljoen. Alleen bij Zuidbroek was er een grotere onderschrijding, namelijk € 0,24 miljoen. Voor het project Verkoop snippergroen hebben we € 0,28 miljoen apparaatskosten in 2018 gemaakt. Deze was niet begroot, omdat we voor dit project geen grondexploitatiebegroting (GREX) hebben. Uiteraard staat hier een opbrengst tegenover van € 0,25 miljoen zodat deze kosten nagenoeg worden goed gemaakt.

Exploitatiekosten panden en percelen
De exploitatiekosten voor de panden en percelen van het grondbedrijf zijn € 0,38 miljoen hoger dan we hadden begroot. De voornaamste oorzaak is dat we voor de meeste grondexploitaties deze kosten niet of nauwelijks begroten. Normaliter worden de kosten van de exploitatie van de panden en percelen (minimaal) gedekt door de huur- en pachtopbrengsten. Voor ongeveer € 0,50 miljoen bestaan deze kosten uit onroerend zaak belasting.

Overige kosten
We hebben € 1,07 miljoen minder uitgegeven aan overige kosten. Deze kostensoort gebruiken we binnen de GREX’en voornamelijk als post onvoorzien. In werkelijkheid wordt hierop beperkt geboekt, voornamelijk PR/voorlichtingskosten, zoals een bijdrage in de kosten van de winkel Panden & Kavels.

Dotaties verliesvoorzieningen
In het MPG 2018 zijn we er van uitgegaan dat de verliesvoorzieningen voor tekorten in de grondexploitaties (GREX'en) per 1 januari toereikend zijn. Per balansdatum blijkt uit de doorrekeningen van de GREX'en echter dat we € 1,42 miljoen aan de verliesvoorzieningen moeten toevoegen.
De toevoeging van € 1,42 miljoen bestond in 2018 uit:

• € 0,73 miljoen Zuidwest Poort Wegener
• € 0,34 miljoen Zuidwest Poort Van Gelder

€ 0,35 miljoen overige complexen

OPBRENGSTEN

Verkoop woningbouwterreinen
De verkoop van bouwgronden voor woningbouw lag € 0,40 miljoen onder de begroting. In de productiecijfers van het Grondbedrijf, die hiervoor onder prestatie 5 staan, kunt u zien dat we grond voor 75 woningen minder hebben verkocht. De belangrijkste afwijkingen zien we bij:

• De verkoopopbrengst van grond is in Zonnehoeve € 1,10 miljoen lager dan we hadden begroot doordat we grond voor 19 woningen minder grond hebben verkocht in 2018.
• In Zuidbroek hebben we grond voor 57 woningen minder verkocht (projectgewijze bouw). Dit resulteert in een lagere opbrengst van € 0,60 miljoen.
• In 2018 verantwoorden we voor het gemeentelijk aandeel in het publiek-privaatrechtelijk samenwerkingsverband (PPS) Kanaalzone Pilot Zuid (Schatkamer) een opbrengst van € 1,09 miljoen. Deze hadden we niet begroot en is het gevolg van het uittreden van de provincie uit deze PPS eind 2018. Hierdoor is het aandeel van de provincie overgeheveld naar de woningcorporaties de Goede Woning en Ons Huis en naar de gemeente.

Voor een aantal projecten hadden we een iets hogere verkoopopbrengst voor bij elkaar in totaal € 0,21 miljoen.

Verkoop bedrijventerreinen
We hebben in  2018 1,18 hectare meer grond voor bedrijventerreinen verkocht, wat resulteerde in € 0,54 miljoen meer opbrengst.

• De verkopen in de Noordoost Poort (Stadhoudersmolen) zijn in 2018 boven verwachting geweest. De opbrengst is € 1,16 miljoen hoger uitgevallen dan begroot (1,22 hectare meer verkocht dan geraamd).
• De verkopen in Ecofactorij zijn uiteindelijk € 0,85 miljoen lager geworden dan begroot. Een belangrijke verkoop van meer dan € 2 miljoen is op de valreep door geschoven naar januari 2019 omdat het meer tijd kostte om de formele stukken af te ronden.
• Voor Zuidbroek Bedrijven en Bedrijventerrein Osseveld Oost lag de opbrengst € 0,11 miljoen hoger.

Verkoop winkelterreinen
De lagere verkopen van winkelterreinen is voornamelijk het gevolg van het doorschuiven van de verkoop aan Hornbach van grond in de Voorwaarts. Dit komt door een langere doorlooptijd van de bestemmingsplanwijziging door ingediende bezwaren.

Verkoop kantoorterreinen
Het verschil t.o.v. de begroting in de verkoopopbrengst van kantoorterreinen wordt veroorzaakt, doordat we in de Zuidwest Poort Van Gelderlocatie grond hebben verkocht - t.b.v. de meldkamer van de politie - die we niet voor 2018 hadden geraamd.

Verkoop panden
Van de in exploitatie genomen complexen hebben we 3 panden verkocht die we niet meer voor de productie van bouwgrond nodig hadden (Kanaalzone Pilot Zuid 3 en Weteringsebroek 1). Deze verkopen hebben € 0,28 miljoen meer opgeleverd dat we in de GREX hadden opgenomen.
Van de strategische gronden (voormalige NIEG complexen) hebben we 8 panden verkocht met een opbrengst van € 1,54 miljoen (Marktstraat/Beekstraat 7, Overige ruwe gronden 1). Voor de strategische gronden hebben we geen GREX en worden de verkopen niet opgenomen in de begroting.

Verkoop overig
De overige verkopen zijn in totaal € 1,20 miljoen hoger dan begroot.

• De verkopen strategische gronden (voormalige NIEG complexen) begroten we niet, zoals hiervoor aangegeven. We hebben hiervan wel twee terreinen verkocht: Kanaalzone Sleutelbloemstraat met een opbrengst van € 0,50 miljoen en Marktstraat/Beekstraat voor € 0,13 miljoen.
• Als gevolg van het eerder genoemde uittreden van de provincie uit het PPS Kanaalzone Pilot Zuid (Schatkamer) hebben wij in 2018 € 0,24 miljoen aan overige opbrengsten verantwoord die we niet hadden begroot.
• Ook de verkopen van het project verkoop snippergroen begroten wij niet (is geen GREX). Deze bedroegen in 2018 € 0,22 miljoen.

Daarnaast heb wij nog een aantal restgronden in 2018 in het complex Overige eigendommen voor € 0,11 miljoen verkocht.

Exploitatieopbrengsten panden en percelen
Zoals vermeld onder het kopje exploitatiekosten panden en percelen worden deze opbrengsten niet of nauwelijks begroot. In totaal hebben we € 0,23 miljoen minder huuropbrengsten ontvangen dan begroot (IEG € 0,10 en overige gronden € 0,10). De exploitatiekosten waren € 0,38 miljoen hoger, zodat de exploitatie van de panden en percelen van het Grondbedrijf voor 2018 € 0,61 miljoen nadelig uitvalt.

Subsidies
Het gunstig verschil in de ontvangen subsidies van € 0,92 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door het aandeel in de subsidies voor de PPS Kanaalzone Pilot Zuid (Schatkamer) dat is overgenomen van de provincie n.a.v. het uittreden van de provincie uit dit samenwerkingsverband.

Overige opbrengsten
De overige opbrengsten waren € 1,81 miljoen hoger dan we hadden geraamd. Het belangrijkste verschil € 1,43 miljoen is het gevolg van overboeking van het aandeel voor de PPS Kanaalzone Pilot Zuid (Schatkamer) van de provincie n.a.v. het uittreden van de provincie uit dit samenwerkingsverband.
Voor Zuidbroek hebben we € 0,22 miljoen meer in rekening gebracht bij een particuliere ontwikkelaar. Onder de overige opbrengsten hebben we ook de bate a.g.v. de vrijval van de voorziening dubieuze debiteuren € 0,1 miljoen verantwoord.

Mutatie onderhanden werk plus resultaat
Hebben we in een jaar meer opbrengsten dan kosten bij de exploitatie van het Grondbedrijf? Dan verlagen we de voorraad met dit saldo. Zijn de opbrengsten lager dan de kosten? Dan voegen we het saldo toe aan de voorraad. In het MPG 2018 verwachtten we een afname van de voorraad van € 23,50 miljoen. In werkelijkheid nam de voorraad met € 29,24 miljoen (€ 1,87 +€ 27,37 miljoen) af. De voorraad is dus € 5,74 miljoen meer afgenomen dan we hadden verwacht. Dit wordt veroorzaakt door (x € 1 miljoen):

Onttrekkingen verliesvoorzieningen
In het MPG 2018 zijn we er van uitgegaan dat de verliesvoorzieningen voor tekorten in de grondexploitaties (GREX'en) per 1 januari toereikend zijn. Per balansdatum blijkt uit de doorrekeningen van de GREX'en echter dat we € 7,91 miljoen van de verliesvoorzieningen konden laten vrijvallen. De vrijval in 2018 bestaat uit:

• € 3,70 miljoen algemene verliesvoorziening kantorenlocaties
• € 3,64 miljoen Zuidbroek
• € 0,23 Zuidwest Poort Norel
• € 0,34 miljoen overige complexen