2.1.2.1 Risico's (projecten) Grondbedrijf

De risico’s van het Grondbedrijf worden in eerste instantie binnen het Grondbedrijf zelf opgevangen. Voor het risico op de projecten van het Grondbedrijf is de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) gevormd. Deze reserve bepaalt vooral de weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Voor het Grondbedrijf geldt als norm, dat de weerstandscapaciteit minimaal gelijk is aan het risicobedrag, met andere woorden: weerstandsvermogen > 1.

Grootte van de risico’s van het Grondbedrijf
Bij het Grondbedrijf zijn er zowel projectoverstijgende risico’s (markt, prijsstelling, etc.) als projectspecifieke risico’s die het resultaat van complexen kunnen beïnvloeden.
In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2019 zijn deze risico’s in zeven onderdelen uitgesplitst. Onderstaande tabel geeft per onderdeel inzicht in het bruto risicobedrag.

Toelichting bij deze tabel:
Bovengenoemde risicobedragen zijn de bruto risico’s binnen het grondbedrijf. Tegenover deze bedragen staan winstverwachtingen en posten onvoorzien die gedeeltelijk als dekking ingezet kunnen worden. Wanneer deze bedragen van de bruto risico’s afgetrokken worden resteert er een risicobedrag (benodigde netto weerstandscapaciteit) van € 18,9 miljoen.

Voor een toelichting op de onderdelen wordt verwezen naar hoofdstuk 7 van het MPG 2019 (zie verwijzing in laatste kolom). Hieronder zijn voor het inzicht de grootste risico’s kort benoemd.

Grootste risico’s
Hieronder lichten we de grootste risico’s toe. U vindt een uitgebreidere beschrijving in het MPG 2018.

Externe omstandigheden (nummers 1 en 2 in de tabel)
Deze risico’s van het Grondbedrijf zijn gelegen in externe omstandigheden. Het betreft o.a. risico’s t.a.v. inflatie, lagere grondopbrengsten en vertraging in de uitgifte. Deze risico’s worden nagenoeg volledig ingegeven door economische omstandigheden. Dit jaar is ten opzichte van voorgaande jaren ook het risico op wijzigingen in de rente meegenomen met het uitgangspunt dat de rente nog 0,3% kan dalen (kans) en 0,5% kan stijgen (risico). Een eventuele stijging van het rentepercentage voor het grondbedrijf zal een negatieve impact hebben op de financiële situatie op het grondbedrijf.

Projectspecifieke openbare risico’s en kansen (nummer 3 in de tabel)
De projectspecifieke risico’s zijn de risico’s die zich kunnen voordoen binnen de projecten en kunnen voor ieder project uniek zijn. De projectspecifieke risico’s zijn ten opzichte van vorig jaar iets toegenomen. Dit heeft met de mogelijke aanpassing van de infrastructuur op Apeldoorn Noord te maken en het risico op planschades voor projecten binnen het Grondbedrijf.
Hieronder zijn de belangrijkste risico’s weergeven:

• Mee- en tegenvallers op de civiele ramingen
• Mogelijke aanpassing van de infrastructuur op het bedrijventerrein Apeldoorn Noord
• Lagere grondopbrengsten meergezinslocatie Groot Zonnehoeve
• De prijsstelling van enkele bedrijfskavels die nog niet in verkoop zijn in Apeldoorn Noord
• Eventuele planschade uitkeringen vanwege bestemmingswijzigingen
• Verkoop van bestaand vastgoed op de inbreidingslocaties
• Bestemmingsplanprocedure Hornbach op De Voorwaarts

Risico’s projecten op basis van IFLO-methode (nummer 4 in de tabel)
De IFLO-methode wordt toegepast op de restcomplexen binnen het grondbedrijf. Het uitgangspunt hierbij is dat 10% van de negatieve boekwaarde en 10% van de resterende kosten wordt meegenomen als risico.

Specifieke gebeurtenissen (nummers 5 en 6 in de tabel)

Risico kaderwijziging Zuidwest Poort
Op 14 februari 2019 heeft uw raad het raadsvoorstel ‘Addendum Wegenerlocatie locatie – Zuidwestpoort’ vastgesteld. Onderdeel van het voorstel was het rekening houden met het gemeentelijk aandeel in het risico van € 1,6 miljoen voor het niet kunnen realiseren van alle beoogde bestemmingen.

Risico kaderwijziging Zuidbroek (Noordkaap)
Op 8 maart 2018 heeft uw raad positief besloten over de kaderwijziging Apeldoorn Noord (Zuidbroek). Onderdeel van dit besluit is het rekening houden met het scenario dat het gehele terrein wordt verkocht aan bedrijven in de logistieke sector. Met het risicobedrag van € 1,7 miljoen wordt rekening gehouden met het negatieve financiële effect hiervan op de grondexploitatie van Zuidbroek.

Risicovoorziening winstnames
In februari 2018 heeft het college uw gemeenteraad per brief geïnformeerd over een wijziging in de systematiek van tussentijdse winstneming van het Grondbedrijf als gevolg van een duiding van de commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). In het kort betrof dit een verschuiving van het door de raad vastgestelde voorzichtigheidsprincipe naar een realisatieprincipe. Met als gevolg dat winstnemingen naar voren worden gehaald. Tevens is gemeld dat bij deze jaarstukken de raad zal worden voorgesteld om vanuit het voorzichtigheidsprincipe het verschil tussen het bedrag van winstname op basis van de oude en nieuwe systematiek vooralsnog te reserveren in de reserve van het Grondbedrijf. Deze reservering zal vervolgens de komende jaren vrijvallen, wanneer op basis van de oude systematiek de winst wel genomen kan worden. De berekeningen zijn dit jaar geactualiseerd en er kan vanuit deze post circa € 1,2 miljoen vrijvallen ten gunste van de Algemene Dienst.

Weerstandsvermogen grondbedrijf
De weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf bestaat uit de volgende onderdelen:

• Post onvoorzien binnen grondexploitatiebegrotingen
• Eventuele winstverwachting van grondexploitatiebegrotingen
• Algemene Reserve Grondbedrijf

Het weerstandsvermogen wordt berekend door de weerstandscapaciteit te delen door het risicobedrag/ de benodigde weerstandscapaciteit. Rekening houdend met de mogelijkheid om risico’s binnen projecten op te kunnen vangen (post onvoorzien of lagere winstverwachting) zou de ARG per 1-1-2019 € 18,9 miljoen moeten bedragen. De ARG bedraagt op basis van het MPG 2019 € 34,3 miljoen, zodat het weerstandsvermogen eind 2018 uitkomt op 1,72 (€ 34,3 / € 18,9).

Toelichting
Het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf is in 2018 wederom fors toegenomen. Dit komt door een toename van de weerstandscapaciteit en anderzijds door afname van de risico's.

De weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf is exclusief rentebijschrijving in 2018 met € 9,7 miljoen toegenomen. Voornaamste reden hiervoor is dat door een versnelling van de verkoop van bedrijfskavels, een positieve bijstelling van de grondopbrengsten voor woningbouw, diverse bijstellingen van de kostenramingen, een lagere rekenrente en een gedeeltelijke vrijval van de verliesvoorziening kantoren het resultaat over 2018 fors gunstiger is uitgevallen en daardoor ook een hoger dan verwachte storting in de ARG mogelijk was.

Het netto risicobedrag is in 2018 afgenomen met € 5,2 miljoen. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door een afname van de project(overstijgende) risico’s en, zoals in de TURAP aangekondigd, het vrijvallen van het risico van € 4,4 miljoen voor de kwalitatieve woningbouw. Daar tegenover is er een risicoreservering van € 1,6 miljoen getroffen voor het opvangen van risico’s met betrekking tot de Wegenerlocatie en zijn de projectspecifieke risico’s toegenomen.

Hieronder wordt de omvang van het netto risico van vorig jaar vergeleken met de uitkomsten van dit jaar:

Ontwikkeling weerstandsvermogen en risico Grondbedrijf ten laste van Algemene Dienst
De komende jaren lijkt het weerstandsvermogen nog beperkt verder te verbeteren (zie stijgende lijn na 2019). Dit komt doordat een groot deel van de winstnames nu naar voren is gehaald.

Doordat de ARG hoger uitkomt dan dat op basis van de berekening nog aan ARG noodzakelijk is, stellen wij u bij het vaststellen van deze jaarstukken voor, € 15,4 miljoen vanuit de ARG vrij te laten vallen ten gunste van de Algemene Dienst. Dit heeft enerzijds te maken met het resultaat van het Grondbedrijf van € 10,2 miljoen (€ 9,7 miljoen exclusief rentebijschrijving over de ARG) en anderzijds doordat er € 5,2 miljoen kan vrijvallen vanuit de ARG door een afname van de risico’s. Van hiervoor genoemde € 15,2 miljoen die kan vrijvallen is € 4,2 miljoen meer resultaat dan begroot, dit zit in het jaarrekeningresultaat.

Ontwikkeling weerstandsvermogen en risico Grondbedrijf ten laste van Algemene Dienst
De komende jaren lijkt het weerstandsvermogen verder te verbeteren (zie stijgende lijn na 2018). Dit heeft met name te maken met de dalende streefwaarde van de ARG. De streefwaarde daalt door een bijstelling van het risico dat betrekking heeft op de specifieke gebeurtenissen. Belangrijke disclaimer daarbij is dat de winstnemingen in de tijd en in omvang vaak onzeker zijn, al is de praktijk dat de geraamde winstnames steeds vaker daadwerkelijk worden gerealiseerd. De eerstkomende jaren zijn de winstnemingen afhankelijk van enkele grote grondverkopen. Tevens is er in bovenstaande grafiek van uitgegaan dat de omvang van de risico’s de komende jaren niet wijzigt. Dat zal in werkelijkheid niet het geval zijn.