Toelichting op de tabellen Alle categorieën
In tabel 1 kunt u zien dat de afwijkingen t.o.v.de begroting voor twee categorieën er uit springen: winkelterreinen en overige. Door een langere bestemmingsplanprocedure hebben we in 2018 niet de grond aan Hornbach op de Voorwaarts kunnen leveren, zoals we hadden verwacht voor de winkelterreinen. Daarentegen hebben we in de categorie Overige verkopen meer verkocht. Zo hebben we voor € 1 miljoen grond in de Zuidwest Poort verkocht voor de bouw van kantoren die we niet hadden begroot. En we hebben meer panden die we niet meer voor de productie van bouwgrond nodig hebben verkocht. Hierdoor hebben we € 0,9 miljoen meer opbrengst. Tot slot hebben we € 0,6 miljoen opbrengst gegenereerd door de verkoop van strategische gronden (voormalige NIEG complexen) die niet was begroot. Woningbouw
De verkopen van het aantal woningbouwterreinen hebben we in tabel 2 opgenomen. In Zuidbroek hebben we de verkoop van grond voor 60 woningen in het Rooster naar 2019 doorgeschoven omdat we (nog) geen overeenstemming met de ontwikkelaar konden bereiken. Wij hebben dit risico reeds in een raadsbrief begin 2018 gemeld. We hebben wel meer particuliere kavels in Zuidbroek kunnen verkopen.
Bij Zonnehoeve zijn 15 projectmatig te ontwikkelen woningen uit de programmering geschrapt, omdat dit zorgwoningen betreffen die niet worden meegerekend in de woningbouwprogrammering. Daarnaast hebben we in Zonnehoeve 4 particuliere kavels minder verkocht. Bedrijventerreinen
De verkopen van het aantal hectares (ha.) bedrijventerreinen hebben we in tabel 3 opgenomen.
We zijn verheugd met de grote belangstelling voor de bedrijventerreinen in Apeldoorn. We zien dit vooral in de gunstige verkoopcijfers voor het bedrijventerrein Stadhoudersmolen (complex Noord Oost Poort), waar we 1,22 ha. meer hebben verkocht dan we hadden verwacht. De lagere verkopen op de Ecofactorij wordt gecompenseerd door verkopen in overig complexen, onder andere een bedrijfskavel op het Meubelplein. Binnen het grondbedrijf hebben we veel te maken met afspraken en contracten die soms een lange doorlooptijd hebben. Hierdoor moeten we soms transacties doorschuiven naar het volgende boekjaar, maar soms kunnen we ze juist naar voren halen.
Onder de het kopje Hoofdlijnen per project, de toelichting op de financiën en in het MPG 2019 kunt u meer informatie vinden over de verkoop van bouwgronden. Belangrijke besluiten van de raad uit begin 2019 die in deze jaarrekening zijn verwerkt
De volgende besluitvorming over kaderaanpassingen heeft begin 2019 plaatsgevonden en is verwerkt in de jaarrekening alsmdede het MPG. - Met de partners in het Publiek-privaatrechtelijke samenwerkingsverband (PPS) Zuidwest Poort Wegener hebben we een aangepast programma overeengekomen dat beter past bij de huidige markt. Het omvangrijke kantorenprogramma hebben we omgezet naar een divers programma met ruimte voor wonen, bedrijvigheid, overige bestemmingen en een klein deel kantoren. Daarnaast vervalt de eerder overeengekomen bijdrage aan de herinrichting van de openbare ruimte. Aan de financieringsbehoefte hiervan is inmiddels voldaan. Deze kaderwijziging heeft uw raad vastgesteld op 14 februari 2019.
- Met het vaststellen van het MPG 2019 in mei 2019 wordt rekening gehouden met het openen van een nieuw grondbedrijf complex De Witte Ugchelen. Daarin gaan we de kosten en opbrengsten verantwoorden die verband houden met het verplaatsen van het benzinestation De Witte aan de Ugchelseweg, zodat in de omgeving van de vrijkomende locatie woningbouw mogelijk wordt.
Hoofdlijnen per project Hieronder geven we voor de grootste projecten op hoofdlijnen aan wat er in 2018 is gebeurd. Woningbouw + Bedrijven
Zuidbroek (woningbouw + Zuidbroek Bedrijven (Apeldoorn Noord II)
Zuidbroek is een nieuw woon- en werkgebied dat voor meer dan de helft is gerealiseerd.
In het Masterplan uit 2004 werden voor het 300 ha grote gebied ongeveer 3.200 woningen geprogrammeerd en zou het huidige bedrijvenpark Apeldoorn Noord I met een 2e fase worden uitgebreid (47 ha). Het plan voorziet ook in een park (groene wig) van ongeveer 30 ha en een voorzieningencluster van 4 ha. In 2012 is het programma teruggebracht naar 2.400 woningen en 35 ha bedrijventerreinen. Inmiddels is ca. 2/3 van de woningbouw en ca 1/3 van de uitgifte bedrijventerreinen gerealiseerd en nagenoeg alle overige bedrijfskavels zijn in optie vergeven of er is inmiddels een koopcontract voor gesloten. In 2018 is voor 117 woningen grond uitgegeven. Voor 2019 wordt uitgegaan van de uitgifte van grond voor ca. 73 woningen en 5,2 ha grond voor bedrijven. De gronduitgifte voor woningbouw richt zich met name op de afronding van de deelgebieden Het Rooster en Het Mozaïek. Er kan gestart worden met De Wellen Noord, zodra de bestemming is gewijzigd en de gronden bouwrijp zijn gemaakt. In deze bestemmingsplan wijziging wordt ook het deel meegenomen waarvoor vanuit de Call contingent beschikbaar is gesteld. Verwacht wordt dat voor dit deelgebied in het eerste kwartaal van 2020 de eerste gronden verkocht kunnen worden. De in 2019 te realiseren kosten zijn geraamd op € 6,3 miljoen De opbrengsten op € 4,2 miljoen. Kwekerijlocatie
De Kwekerijlocatie aan de Vlijtseweg 111, maakte onderdeel uit van het Vlijtsepark en is sinds het MPG 2018 een zelfstandig grondbedrijfcomplex. Deze locatie moet in samenhang worden gezien met de naastgelegen Remehalocatie. Ten aanzien van de Remehalocatie is de gemeente in 2007 een koopcontract aangegaan met Loostad BV. De gemeente is formeel eigenaar van deze locatie, maar heeft met Loostad afgesproken dat zij het Remehaterrein aan deze partij op uiterlijk 1 april 2020 zal terugleveren. Anklaar
De herontwikkeling van het winkelcentrum Anklaar is in volle gang. Naar verwachting vindt de opening van het winkelcentrum in het najaar van 2019 plaats en kan dit grondbedrijfcomplex per 1-1-2020 kunnen worden afgesloten.
De afgelopen jaren is er uit dit complex een substantieel bedrag aan winst genomen. Ook vorig jaar bij de invoering van de POC-methode was dit het geval. Het jaar 2018 was echter voor Anklaar het jaar van rechtszaken. Dit kost veel inzet en tijd. In de begroting van de apparaatskosten was hier niet in deze mate rekening mee gehouden. Het uitputten van deze post leidt ertoe dat er een verhoging van dit budget moet plaatsvinden om het project af te ronden. Daarnaast leiden de hogere prijspeilindexeringen tav het bouw- en woonrijpmaken tot een nadeel in de exploitatie. Dit heeft als resultaat dat Anklaar van een positief saldo van € 0,1 miljoen contante waarde per 1-1-2019 overgaat in een negatief saldo van bijna € 0,3 miljoen contante waarde per 1-1-2019. Het negatieve resultaat wordt verrekend met de in de ARG vastgehouden POC meerwinst. Er wordt dus geen verliesvoorziening t.b.v. het project Anklaar ingesteld. Bedrijventerreinen
Noord Oost Poort (Stadhoudersmolen)
De Noordoostpoort, ook wel Stadhoudersmolen genoemd, is een bedrijventerrein aan de noordzijde van Apeldoorn. Per 1-1-2018 was er nog 5,5 hectare aan bedrijventerrein beschikbaar. In 2018 is bijna 3 hectare grond verkocht en voor alle resterende kavels is inmiddels een (optie)overeenkomst gesloten. Ondanks het neutrale resultaat zijn er diverse ontwikkelingen geweest die zowel een voordeel als nadeel hebben gehad op het resultaat van de Noordoost Poort. Er heeft een lichte toename van het aantal uitgeefbare m2’s plaatsgevonden met een positief effect, maar daarnaast is een restkavel iets afgewaardeerd en was het noodzakelijk om een onvoorziene sanering uit te voeren met een kostentoename tot gevolg. Verwacht wordt dat de Noordoost Poort op korte termijn uitverkocht is door een toename in het uitgiftetempo. Dit heeft een voordelig rente-effect doordat de inkomsten sneller worden gerealiseerd. Tot slot zijn de civiele kosten met 5% geïndexeerd. Kantoren
Zuidwest Poort Wegener
De PPS Zuidwest Poort Wegener was bedoeld voor de realisatie van kantoren en enkele kavels voor vrijstaande woningen. Er is hiervoor géén vigerende planologische titel. Op basis van de door de raad in 2016 vastgestelde kantorennota is er geen ruimte om op deze locatie binnen 10 jaar kantoren te realiseren. Met de private partijen heeft overleg plaatsgevonden over de gevolgen hiervan. Dit is een lang traject, wat meerdere jaren heeft gekost. Uiteindelijk is overeenstemming bereikt met de private partijen over een alternatief programma. Dit programma, met de financiële gevolgen hiervan, is aan de raad voorgelegd. Dit heeft op 14 februari j.l. geleid tot de vaststelling van een kaderwijziging en de daarbij benodigde contractuele aanpassingen. De kaderwijziging voorziet in de omzetting van het omvangrijke kantorenprogramma (50.000 m2 bvo in totaal) naar 15 woningen, 23.000 bvo bedrijfsruimte, 7.000 m2 bvo kantoren en 20.000 m2 bvo overige bestemming. Van dit programma valt een derde deel toe aan de gemeente. Dit deel is opgenomen in de grondbedrijf programmering per 1-1-2019. Het resultaat van deze herprogrammering is een verhoging van de verliesvoorziening van het deelcomplex Zuidwest Poort Wegener. Deze verhoging kan echter worden verrekend met het vrijvallen van de verliesvoorziening t.b.v. de teruggang in het kantorenprogramma. Deze verliesvoorziening is specifiek gekoppeld aan de Zuidwest Poort en kan met de vaststelling van de kaderwijziging vrijvallen. Per saldo levert dit een positief resultaat op van € 2,6 miljoen. Zuidwest Poort Van Gelderlocatie
Op deze locatie wordt de regionale meldkamer van de brandweer gevestigd. Hieraan ligt een collegebesluit d.d. 6 september 2018 aan ten grondslag. Het negatieve resultaat van dit besluit bedraagt € 0,3 miljoen, maar wordt verrekend met het vrijvallen van de verliesvoorziening t.b.v. de teruggang in het kantorenprogramma. Winkels
De Voorwaarts
Het afgelopen jaar heeft voor de Voorwaarts met name in het teken gestaan van de verkoop van fase 3 (De Americahal). De bestemmingsplanprocedure heeft meer tijd in beslag genomen dan vooraf ingeschat. De verwachting is dat in de loop van 2019 de Raad van Staten met een uitspraak zal komen. De consequentie van deze lange proceduretijd is dat de verwachte uitgifte van deze grond zal doorschuiven in de tijd. Dit is inmiddels verwerkt in de grondexploitatie. Als gevolg van deze latere uitgifte schuiven eveneens de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken verder in de tijd.
Zoals hieronder te lezen is, is het verwachte positieve resultaat afgenomen maar desondanks nog steeds positief. Evenals bij Anklaar geldt ook dat bij De Voorwaarts op basis van de POC-methode vorig jaar een aanzienlijk deel van de winst genomen moest worden. Doordat de winstverwachting is afgenomen zal een deel van de genomen winsten teruggeboekt worden. Omdat dit een project is met een positief resultaat heeft de bijstelling van de rekenrente een negatief effect. Daarnaast hebben de hoge indexeringskosten ook een negatief effect voor dit project en heeft er een correctie plaatsgevonden bij de huurinkomsten. | 
